Как сделать квартиру в залоге

Закрыть ... [X]

как продать приватизированную квартиру

как сделать квартиру в залоге Современный рынок жилья поражает многообразием спроса и предложения, что неудивительно.

Либерализация гражданского и жилищного законодательства в нашей стране предоставила дополнительные возможности для сделок с недвижимостью.

У потенциальных участников данных правоотношений возникает множество сопутствующих вопросов, касающихся самых разных аспектов подобных сделок.

В данной статье они будут рассмотрены применительно к продаже приватизированных квартир. Прежде всего, определимся с понятиями.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что это такое?

Приватизированная квартира – это жилплощадь, на которую имеется свидетельство о праве собственности, полученное после процесса приватизации.

Собственник наделен всеми правами, которые законодатель связывает с данным термином: он может отчуждать квартиру любым удобным для него способом (продавать, дарить, менять, оставлять в залог, передавать по наследству).

Если вы не успели приватизировать квартиру, мы знаем с чего начать процесс передачи имущества в собственность.

Закон о продаже приватизированной квартиры

Самый распространенный вид отчуждения – продажа. В понимании отечественного Гражданского кодекса, купля-продажа – это возмездная двусторонняя сделка, заключаемая на основе одноименного договора между заинтересованными сторонами.

Условия чистоты сделки, соблюдение прав иных лиц, проживающих на отчуждаемой жилплощади и многие иные вопросы, непосредственно связанные куплей-продажей, регулируются нормами Жилищного кодекса.

Это, например, статья 31, которая предоставляет собственнику жилья право на его продажу – независимо от волеизъявления бывших супругов.

Особенность продажи жилых помещений – в том числе и тех, которые находятся в собственности (в нашем случае – приватизированных) – подробно прописана в статье 558 ГК.

Здесь законодатель настаивает на том, что основным правоустанавливающим документом, подтверждающим законность отчуждения (приобретения) жилья выступает договор – при условии его государственной регистрации.

Среди существенных условий договора названо безусловное соблюдение интересов третьих лиц – тех, которые сохраняют право пользования жилым помещением.

Сделка связана с получением прибыли, поэтому к ней применяются и соответствующие нормы Налогового кодекса.

Крайне желательно уже на стадии планирования данной сделки ознакомиться с указанными нормативными актами – для понимания сути правоотношения. Хотя привлечение грамотного юриста (которое является объективно необходимой мерой) может и избавить от подобной необходимости.

Через сколько лет можно продать квартиру?

Поговорим о том, через сколько можно продать квартиру после приватизации.

Собственнику можно продать квартиру в любой момент после приватизации, однако если прошло менее 3 лет – придется уплатить налог.

Дело в том, что продажа квартиры облагается налогом на доход физических лиц, с подачей соответствующей декларации.

В противном случае продавцу грозят довольно ощутимые штрафные санкции со стороны налоговых органов.

Подобная обязанность налагается на продавца, если квартира находится в собственности менее 3-х лет (другими словами, приватизирована в указанный временной промежуток). Если же оформление произведено более 3 лет, то обязательства по уплате НДФЛ не возникает.

Теперь вы знаете когда можно продать квартиры после ее приватизации, поговорим о сумме налогообложения и вычета.

Расчет суммы – в тех случаях, когда налог должен быть уплачен – производится простым арифметическим действием (величина налога – 13%). Однако не многие знают, что налоговое бремя можно существенно снизить, если воспользоваться правом на имущественный вычет.

Он возможен, если продавец, продав приватизированную квартиру, приобретает взамен другую. Тогда от первоначальной суммы, вырученной от продажи квартиры, отнимается 1 млн. рублей и, таким образом, налогооблагаемая база уменьшается. Как следствие – сумма налога значительно снижается.

Для реализации описанной схемы необходимо соблюдение обязательных условий:

  1. Обе сделки (относительно продажи старой квартиры и приобретения новой) должны быть по возможности оформлены в течение одного налогового периода. Если же этого сделать невозможно, то право на налоговый вычет можно осуществить в следующем календарном году – после уплаты налога производится возврат данной суммы из бюджета;
  2. Имущественный вычет может быть использован только один раз. Закон содержит оговорки относительно реализации права не в полном объеме – с возможностью впоследствии получить остаток суммы. Но это – частные случаи, ознакомиться с которыми заинтересованные лица смогут самостоятельно, исходя из конкретных обстоятельств.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу при помощи вычета следует собрать определенные документы. Их список можно найти тут.

Можно ли и как продать приватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры может быть обременена дополнительными составляющими, которые в большей или меньшей степени влияют на процесс оформления сделки или исключают саму возможность ее осуществления.

Эти обстоятельства подлежат детальной предварительной оценке. Рассмотрим некоторые из них.

Можно ли и как продать квартиру с ребенком?

Закон обязывает продавца заручиться согласием органов опеки и попечительства перед тем, как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребенком.

Вопреки расхожему мнению, такое согласие необходимо не только в случаях, когда жилищные условия ребенка ухудшаются, но и при всех фактах подобных изменений.

Сказанное справедливо применительно к ситуациям, когда ребенок является собственником продаваемой жилплощади. Бывают и иные – например, когда несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, однако к собственникам ее не относится (он не фигурирует в приватизационных документах).

В подобных случаях законодатель обязывает родителей ребенка (или приравненных к ним лиц) предоставить в орган опеки доказательство того, что ребенок не будет «выписан в никуда», т.е. прописку по новому месту жительства.

Как продать с долями?

В зависимости от конкретных условий можно определить как продать приватизированную квартиру с долями, у которой несколько собственников. Скажем, могут иметь место варианты, когда:

  • Между сособственниками имеется договоренность о разделе прибыли от продажи – с учетом долевого участия каждого из них;
  • Продается только доля, принадлежащая одному собственнику (комната). Здесь обязательное условие – наличие судебного решения о выделении доли в натуре.

Наиболее распространен первый вариант, при этом согласие сособственников на отчуждение квартиры оформляется в письменной форме.

Без приватизации квартиры

Часто возникающий у обывателей вопрос:

«Квартира не приватизирована – можно ли и как продать муниципальную квартиру?» подробно комментироваться не будет.

Отчуждению подлежит лишь имущество, находящееся в собственности продавца.

В противном случае – сделка ничтожна, со всеми вытекающими последствиями.

Как определить стоимость квартиры?

Один из наиболее существенных вопросов при продаже квартиры после приватизации – определение ее стоимости. Естественное стремление продавца получить максимальную цену – обязательная составляющая сделки, однако цена должна быть объективно оправдана. На ее формирование оказывает влияние ряд факторов:

  1. Кадастровая стоимость, отраженная в одноименном паспорте;
  2. Месторасположение (здесь учету подлежат многочисленные нюансы – логистика, близость к центру населенного пункта и т.п. – вплоть до криминогенной характеристики района);
  3. Состояние квартиры;
  4. Ситуация на рынке недвижимости (тенденции к повышению или, напротив, снижению цен на жилье) и т.д.

Правильно определить стоимость – это значит, с одной стороны, добиться максимальной выгоды от реализации дорогостоящего имущества, с другой – обеспечить доступность объекта для потенциальных покупателей.

Наиболее значимая из перечисленных позиций – соотнесение планируемой продажной цены с кадастровой стоимостью. Узнать ее можно на сайте Росреестра, воспользовавшись удобной формой – или лично обратившись в Кадастровую Палату.

Документы

Точно назвать какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры нельзя. В каждом конкретном случае пакет бумаг определяется в зависимости от сопутствующих обстоятельств. Тем не менее, общими и обязательными являются:

  • Паспорт владельца (всех собственников);
  • Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности;
  • Иные правоустанавливающие документы.

Кроме того, в ряде случаев требуется нотариально заверенное согласие на сделку супруга (супруги) – если квартира может быть признана совместно нажитым имуществом.

Здесь можно скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.

Если имеются несовершеннолетние дети – необходимо предварительно получить согласие органов опеки и попечительства.

Соответствующий документ необходим для снятия вопроса об их месте жительства в дальнейшем (покупатель должен быть уверен, что у него не возникнет проблем в связи с невозможностью выписать детей из квартиры).

Основной документ – договор купли-продажи, если квартира приватизированная. Законодатель настаивает на том, чтобы в нем были максимально конкретизированы все существенные условия, описаны явные и скрытые недостатки, обозначен способ оплаты и т.п.

Коротко говоря, необходима полная юридическая чистота и прозрачность сделки – а ее можно обеспечить только путем детального отражения всех нюансов в договоре. Словом, лицо, продающее квартиру, должно подпадать под определение «добросовестного продавца» – в понимании действующего законодательства.

Передача денег при продаже приватизированной квартиры

Итак, все документы собраны, продавец готов к совершению сделки. Предложение любым из доступных способов доведено до сведения потенциальных покупателей (через СМИ, Интернет и т.п.). Как дальше действовать продавцу, в частности, каковы его действия после получения ответа на объявление – после появления покупателя?

Закон обязывает представить ему для осмотра объект покупки, снабдить всей значимой информацией. К этому следует отнестись со всей серьезностью, т.к. любое упущение может привести к признанию сделки недействительной.

По определению, наибольший риск выпадает на долю покупателя, однако ряд мошеннических схем предусматривают также и обман продавца – в основном, в момент получения денег.

Избежать этого довольно легко.

Можно задействовать схему с использованием банковской ячейки, предварительно оговорив условия, при которых заинтересованная сторона получает к ней доступ.

Можно заручиться присутствием свидетелей.

Опытные юристы и риэлторы в состоянии подсказать и иные варианты, доказавшие свою действенность.

Составление договора купли-продажи

Квартиру можно продать сразу после ее приватизации. Выше неоднократно подчеркивалась значимость в данной сделке договора – основного правоустанавливающего документа.

Его грамотное составление – гарантия того, что сделка будет осуществлена в полном соответствии с требованиями Закона и, следовательно, не возникнет опасность ее отмены по различным основаниям.

Необходимое предостережение: среднестатистическим гражданам, далеким от юриспруденции (от той ее сферы, которая ориентирована на сделки с недвижимостью) не следует полагаться на собственные силы и пытаться составить документ самостоятельно, пользуясь многочисленными типовыми образцами из Интернета. Такие попытки изначально чреваты риском наступления нежелательных последствий.

Нужно обратиться к квалифицированному юристу, который достаточно быстро составит договор, сообразуясь с конкретными обстоятельствами и пожеланиями доверителя. В этом случае риск оспаривания будет сведен к минимуму. Оплата услуг специалиста достаточно демократична.

Право проживания в квартире после продажи

Еще один немаловажный вопрос – он касается лиц, которые имеют право проживания в приватизированной квартире после совершения сделки купли-продажи.

Искушенные покупатели требуют предельной ясности – не имеется ли опасности, что после совершения сделки они вынуждены будут учитывать право на проживание лиц, которые вдруг «объявятся» у них в квартире (например, члены семьи собственника, в свое время отказавшиеся от приватизации, но не потерявшие в связи с этим указанного права).

Действительно, судебная практика знает подобные прецеденты. Порой они сопровождаются опротестованием самого процесса приватизации и, соответственно, влекут отмену сделки купли-продажи.

Вывод! Продавец должен убедить покупателя в том, что подобная опасность ему не грозит – путем предоставления соответствующих документов (в частности, подтверждающих факт, что определенное лицо выехало на постоянное место жительства на иную жилплощадь, зарегистрировалось там и т.п.).

В каждом случае необходима индивидуализация, т.е. рассмотрение вопросов в соответствии с конкретными обстоятельствами.

Заключение

Описанное правоотношение – продажа приватизированной квартиры – достаточно ответственный и непростой процесс.

Требует от заинтересованного лица учета множества факторов, непосредственно связанных с данной сделкой:

  1. Полного соотнесения своих действий с требованиями действующего законодательства;
  2. Обеспечения получения планируемой прибыли;
  3. Исключение риска признания сделки ничтожной или недействительной.

Неоднократно высказанное пожелание – о юридическом сопровождении – в этой связи вполне оправдано. Только в этом случае можно избежать возможных опасностей и нежелательных последствий.

Таким образом, рекомендуем потенциальным продавцам уже на стадии планирования заручиться поддержкой профессионалов – такое решение позволит реализовать возможности в полном соответствии с задуманным.


Поделись с друзьями



Рекомендуем посмотреть ещё:



Росреестр онлайн сведения об объектах недвижимости: портал, справочная Как почистить чёрные точки на лице в домашних условиях

Как сделать квартиру в залоге Как сделать квартиру в залоге Как сделать квартиру в залоге Как сделать квартиру в залоге Как сделать квартиру в залоге Как сделать квартиру в залоге Как сделать квартиру в залоге Как сделать квартиру в залоге Как сделать квартиру в залоге

ШОКИРУЮЩИЕ НОВОСТИ